不動産鑑定評価の専門家 不動産技術研究所
皆様からいただいたご質問の中で特に多いものを掲載いたしてます。
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相続や贈与された不動産の評価において「相続税法」「財産評価基本通達」で評価した結果は、日本全国「公平」でしょうか？
相続不動産の評価は、「相続税法」「財産評価基本通達」によって、詳細に評価の方法が記載されています。その解説本も出ています。
全国の税理士の先生方は、基本的にそれを基に評価するわけです。「財産評価基本通達」で評価すれば、日本全国同一の評価方法で評価するので、「公平」ということになるのです。
時価とは？
1.その評価で、「第三者」が買うのか。誰が購入するのか。
2.その評価で、損も得も発生するのかしないのか。
3.いくらなら、売れるのか？購入されるのか？
2.その評価で、損も得も発生するのかしないのか。
3.いくらなら、売れるのか？購入されるのか？
時価の意義とは？
財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第２条《定義》第４号に規定する課税時期をいう。以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。
不動産鑑定評価基準では当該価格を正常価格とし，「市場性を有する不動産について，合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」としています。難しい言い回しをしていますが、要するに客観的な第三者間で売買したら、この「不動産」は幾らで売買されるかということです。
不動産鑑定評価基準では当該価格を正常価格とし，「市場性を有する不動産について，合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格」としています。難しい言い回しをしていますが、要するに客観的な第三者間で売買したら、この「不動産」は幾らで売買されるかということです。
更正の請求・更正の嘆願の可能性は、どういう局面で？
相続代理人として、更正の請求及び更正の嘆願を行った税理士・公認会計士の先生方が時価に疑問を持ったからに他なりません。
見た目は角地でも、実際は角地ではない土地は？
土地に「青地」「水路」などとは記述されていない場合は、公図等を調査する必要があります。
都内23区内の1,000㎡を超える二方路に面した駐車場。
容積率300％ 、当初マンション用地として申告。
容積率300％ 、当初マンション用地として申告。
形状がマンション用地としては最有効しようとして利用できない場合は、戸建て分譲地が適地になります。
容積率が300％あればマンション用地だからと闇雲にするのは間違いという案件です。形状や日影でマンション用地にはならないケースが多々あります。
容積率が300％あればマンション用地だからと闇雲にするのは間違いという案件です。形状や日影でマンション用地にはならないケースが多々あります。
道路を挟んでA土地（北側）とB土地（南側）があります。
商業地で、道路は共通であり、路線価も共通である。しかし時価は全く異なる。何故でしょうか？
商業地で、道路は共通であり、路線価も共通である。しかし時価は全く異なる。何故でしょうか？
日影により、A土地は建築基準法上4階程度までしか建築できませんが、一方B土地は道路を挟んでいるので、距離的に日影をクリアでき、建物が8階建て可能となり容積率を完全消化できるからであります
道路は同じ路線価であっても、北と南では、価格が倍程度違うこともあることが時価評価であります。
道路は同じ路線価であっても、北と南では、価格が倍程度違うこともあることが時価評価であります。
容積率と建ぺい率とは？
「容積率」とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことです。「容積率」は、その上限を用途地域毎に定めることにより、街全体の環境や土地の高度利用を図ろうとするものです。
また、「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。「建ぺい率」は、その上限を定めることにより敷地内に適当な空地を確保し、採光・通風等を満足させ、防災上の安全を確保しようとするものです。
また、「建ぺい率」とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。「建ぺい率」は、その上限を定めることにより敷地内に適当な空地を確保し、採光・通風等を満足させ、防災上の安全を確保しようとするものです。
建築基準法上の道路とは？
建物を建てるときには、原則建築基準法上の道路に敷地が2ｍ以上（用途、規模によっては4ｍ又は6ｍ以上）接していなければなりません。
これは、火災が起きたときの避難経路として、また採光、通風など生活環境も道路に負うところが多いからです。
みなさんが一般に道路と考えていても、時として建築基準法上の道路に該当しない場合があります。建築基準法でいう道路は、次の条件のいずれかに該当するものでなければなりません。
道路幅員が4ｍ以上の道路
（1）道路法による道路（市道、県道、国道等など）
（2）都市計画法や土地区画整理事業などの法律に基づいて築造された道路
（3）建築基準法施行時以前より存在する道路
（4）法に基づき2年以内に事業執行がされるものとして、特定行政庁が指定した道路
（5）土地所有者が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路
道路幅員４ｍ未満の道路
幅員が４ｍに満たない場合であっても、一定の基準を満たすも
の（建築基準法第42条2項による、「2項道路」と呼ばれています）は、建築基準法の
道路として取り扱われる場合があります。
（1）道路法による道路（市道、県道、国道等など）
（2）都市計画法や土地区画整理事業などの法律に基づいて築造された道路
（3）建築基準法施行時以前より存在する道路
（4）法に基づき2年以内に事業執行がされるものとして、特定行政庁が指定した道路
（5）土地所有者が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路
の（建築基準法第42条2項による、「2項道路」と呼ばれています）は、建築基準法の
道路として取り扱われる場合があります。
日影規制とは？
中高層建築物の建築主等は建築計画にあたっては、近隣の建築物等に一定時間以上の日影を与えないように、その建築物の高さや配置などについて配慮しなければなりません。この考え方は中高層建築物によって周囲の建築物等に与える日影を一定限度以下に規制することによって、日照などの住環境を保護しようというものです。
これは日照を受ける側の日照時間を基準として規制すると、早いもの勝ちになったり、他の建築物の状況によって制限が異なるなど不安定な規制になるため、建築する側の日影を規制する方式をとったものです。
これは日照を受ける側の日照時間を基準として規制すると、早いもの勝ちになったり、他の建築物の状況によって制限が異なるなど不安定な規制になるため、建築する側の日影を規制する方式をとったものです。
斜線制限等は？
斜線制限とは、都市計画区域内で建物を建てる時に、市街地の環境の確保を図るため、一定の勾配面によって建築物の高さ、位置などの形態を制限する規制のことです。
斜線制限には、道路の上空を一定の角度で確保し、向かい合う建築物や道路面の日照・通風・開放感を確保するための道路斜線制限、隣り合う建築物同士の採光や日照などを確保するための隣地斜線制限、北側に接する敷地の環境を保護するための北側斜線制限があります。 道路斜線制限とは、建物の道路に面する側の軒や壁の位置を、軒や建物の高さに応じて制限するためのものです。道路の反対側の境界線から一定の角度で見上げた時に、その仰角線を超えて建物を建てることはできないというものです。隣地斜線制限とは、隣りの敷地に面する軒や壁の位置を、軒や建物の高さに応じて制限するためのものです。 ただし、隣地斜線制限は道路斜線制限と異なり、30mまたは21mまでは規制の対象外となっています。
北側斜線制限とは、北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもの。第1種・第2種低層住居専用地域内は5m、第1種・第2種中高層住居専用地域内は10mの高さから、内側に1：1.25の角度で伸ばした斜線の内側に建物をおさめなければなりません。 なお、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域では、日影規制されていれば、北側斜線制限の適用はありません。
斜線制限には、道路の上空を一定の角度で確保し、向かい合う建築物や道路面の日照・通風・開放感を確保するための道路斜線制限、隣り合う建築物同士の採光や日照などを確保するための隣地斜線制限、北側に接する敷地の環境を保護するための北側斜線制限があります。 道路斜線制限とは、建物の道路に面する側の軒や壁の位置を、軒や建物の高さに応じて制限するためのものです。道路の反対側の境界線から一定の角度で見上げた時に、その仰角線を超えて建物を建てることはできないというものです。隣地斜線制限とは、隣りの敷地に面する軒や壁の位置を、軒や建物の高さに応じて制限するためのものです。 ただし、隣地斜線制限は道路斜線制限と異なり、30mまたは21mまでは規制の対象外となっています。
北側斜線制限とは、北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもの。第1種・第2種低層住居専用地域内は5m、第1種・第2種中高層住居専用地域内は10mの高さから、内側に1：1.25の角度で伸ばした斜線の内側に建物をおさめなければなりません。 なお、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域では、日影規制されていれば、北側斜線制限の適用はありません。
一敷地内に２戸の建物が存する場合は？
建築基準法においては（施行令第1章第一条）、一敷地に一建物とされており、敷地は2ｍ以上建築基準法の道路に接しなければ建物を建築することができません。
対象敷地内に独立した建物が2棟存するには最低4ｍ必要となりますが、対象地の間口は約2mのため既存不適格建築物となります。従って、本件敷地には独立した建物を２棟建築することは不可となります。
借家権の及ぶ範囲とは？
借家権の及ぶ範囲は、建物が建築されている建築面積のみが借家権の減価対象と判断されたものを、全ての土地に及ぶと更正の請求したものであります。
市街化区域内農地とは？
都市計画法で市街化を図るべき地域に指定された「市街化区域」にある農地。いわゆる「都市農地」。1991年に生産緑地法が改正され、市街化区域内農地は「宅地化する農地」と「保全する農地（生産緑地）」に分けられました。
また三大都市圏の特定市の「宅地化する農地」（特定市街化区域農地）には、固定資産税・都市計画税の宅地並み課税が適用され、相続税の納税猶予・免除制度（長期営農継続農地制度）が廃止されました。
著しく利用価値が低下していると認められる土地とは？
付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分がある宅地の価額は、その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額を10%減額して評価することができます。利用価値が著しく低下している宅地とは、次のような宅地をいいます。
（1）道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べ
て著しく高低差のあるもの
（2）地盤に甚だしい凹凸のある宅地
（3）震動の甚だしい宅地
（4）以上の宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害、臭気等により、その取引金額に影響を受
けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様に取り扱われます。
なお、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくされません。
（1）道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べ
て著しく高低差のあるもの
（2）地盤に甚だしい凹凸のある宅地
（3）震動の甚だしい宅地
（4）以上の宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害、臭気等により、その取引金額に影響を受
けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様に取り扱われます。
なお、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくされません。
間口が狭い宅地の評価は？
路線価に奥行価格補正率及び間口狭小補正率を乗じ、更に奥行が長大な宅地については、奥行長大補正率を乗じた価額によって評価します。
間口狭小補正率 奥行長大補正率
0.9 × 0.9 ＝0.81
間口狭小補正率 奥行長大補正率
0.9 × 0.9 ＝0.81
広大地とは？
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地をいいます。
不動産鑑定評価上の手法とは？
一般的に10,000㎡以上の土地を個人の方が１人で戸建住宅目的の為に購入する事は稀であり，宅地開発業者が分譲目的で購入することが一般的であるので下記の課程に基づき客観的な土地価額（第三者間で売買される場合の時価）を求めるものです。所謂「開発法」により宅地評価します。
価格の検討及び鑑定評価額の決定とは？
対象不動産は標準的な画地｛公示地（〇〇〇-7）：〇〇㎡｝と比較して約7倍の1,400.00㎡の規模を有する広大地である。
したがって大規模画地である対象不動産の価格は以下のようにして算出するものとする。
（1）まず、対象地上に画地の規模・形状・道路条件等の個別的要因が近隣地域において
標準的な画地（標準地）を設定してその更地価格を求める。
（2）当該標準画地の更地価格は，原価法の適用が困難な既成市街地に存するため取引事例
比較法による比準価格、収益還元法による収益価格、公示地価格を規準とした価格を
比較考量して査定する。
（3）次に、対象地が大規模画地であることから、標準画地の更地価格に対象地の個別性を
加味した価格ならびに開発法を適用して求めた価格を比較考量して鑑定評価額を決定
する。
なお、開発法は、宅地分譲を想定した「宅地分譲方式」を適用する。
（4）販売費・金利・造成費等
当該分譲素地は各個別にインフラ設備（区割り・敷地内道路・水道・下水・電気等）
が全く施されていない土地であり、このままでは、上記の価格では販売出来ない
（経済価値及び市場性を有しない）土地であるところから、当該費用が発生する。
したがって大規模画地である対象不動産の価格は以下のようにして算出するものとする。
（1）まず、対象地上に画地の規模・形状・道路条件等の個別的要因が近隣地域において
標準的な画地（標準地）を設定してその更地価格を求める。
（2）当該標準画地の更地価格は，原価法の適用が困難な既成市街地に存するため取引事例
比較法による比準価格、収益還元法による収益価格、公示地価格を規準とした価格を
比較考量して査定する。
（3）次に、対象地が大規模画地であることから、標準画地の更地価格に対象地の個別性を
加味した価格ならびに開発法を適用して求めた価格を比較考量して鑑定評価額を決定
する。
なお、開発法は、宅地分譲を想定した「宅地分譲方式」を適用する。
（4）販売費・金利・造成費等
当該分譲素地は各個別にインフラ設備（区割り・敷地内道路・水道・下水・電気等）
が全く施されていない土地であり、このままでは、上記の価格では販売出来ない
（経済価値及び市場性を有しない）土地であるところから、当該費用が発生する。
広大地減価を否認される土地とは？
広大地減価は、その「減価の可能性」が、一般的には下記の点について判断が要求されます。
既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地
現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地
（例）大規模店舗、ファミリーレストラン等 原則として容積率300％以上の地域に所在する土地
公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地
（例）道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない土地
（例）大規模店舗、ファミリーレストラン等
（例）道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない土地
大気汚染（ダイオキシン）による地価下落は？
マスコミに産業廃棄物の焼却によるダイオキシンの発生について取り上げられると、地価の下落は一層早まり、取引事例価格が下落率に追いついていかないばかりか、取引自体がなくなってしまいます。地元精通者によれば、無料でも要らないとのことでした。
下落率は20%／年を超えるため、相続評価を軽く下回り、更にマーケット性からも考慮
する必要が出てきます。このままでは5,000万などと言う評価になってしまうところ
でした。
下落率は20%／年を超えるため、相続評価を軽く下回り、更にマーケット性からも考慮
する必要が出てきます。このままでは5,000万などと言う評価になってしまうところ
でした。
崖地補正率とは？
崖地補正率表によれば南斜面で最大0.7となり、30％の減額になりますが、傾斜が45度で、崩落の危険性のある建築できない土地が、その程度の減額で売買できるとは考えられないところです。
不動産キャップレートの決め方
㈱プログレス：2006年
転機に立つアジアの土地法
長崎大学経済学部創立百周年
記念：共催／有斐閣：2005年
不動産キャップレート
清文社：2001年
